Renate De Advocate
lost jouw vragen op,
klik hier
Check je kennis aan de hand van enkele vragen. Klik hier
 
 
 
Verplichte bijlagen bij de huurovereenkomst
 

Bij elk huurovereenkomst dient een bijlage te worden gevoegd waarin bijkomende informatie wordt verschaft over belangrijke aspecten van het woninghuurrecht. Let wel, deze bijlagen worden vastgelegd per gewest en zijn dus verschillend in Vlaanderen, Wallonië of Brussel (KB van 4 mei 2007 genomen in uitvoering van artikel 11bis van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2, van het Burgerlijk Wetboek (B.S. 21 mei 2007) ).

 

De huurwoning moet bovendien beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid (art. 2, §1, lid 1 Woninghuurwet). Om dit te verzekeren moet als bijlage bij de huurovereenkomst een kopie worden toegevoegd van het Koninklijk Besluit waarin deze voorwaarden worden vermeld (KB van 8 juli 1997 tot vaststelling van de voorwaarden waaraan ten minste voldaan moet zijn wil een onroerend goed dat wordt verhuurd als hoofdverblijfplaats in overeenstemming zijn met de elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid (B.S. 21 augustus 2007)) (art. 2, § 2, lid 4). De vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid zijn minimumvereisten waarvan niet kan worden afgeweken (art. 12 Woninghuurwet).

 

Voorbeelden van elementaire vereisten zijn:

  • De oppervlakte en het volume van de woning moeten voldoende ruim zijn om er te koken, te wonen en te slapen. Elke woning moet ten minste één vertrek bevatten bestemd als woon- en slaapkamer. Dit vertrek moet voor eigen gebruik zijn (art. 2).
  • Het onroerend goed en inzonderheid de fundering, de vloeren en het timmerwerk mogen geen uitwendige of inwendige structurele of stabiliteitsgebreken vertonen of andere gebreken zoals scheuren, breuken, uitgesproken slijtageverschijnselen of zwammen of parasieten die de veiligheid of gezondheid in het gedrang kunnen brengen (art. 3).
  • De woning moet vrij zijn van vochtinfiltratie door het dak, de dakgoten, de muren of het buitenschrijnwerk alsook van opstijgend vocht via de muren of vloeren die de gezondheid in het gedrang kunnen brengen (art. 4).
  • Ten minste de helft van de woonvertrekken bestemd om te worden gebruikt als woon- of slaapkamer moeten voorzien zijn van een natuurlijke lichtbron. Deze natuurlijke lichtbron moet ten minste 1/12 bedragen van de vloeroppervlakte van dit vertrek. Voor de kelderwoonvertrekken wordt hiertoe geen rekening gehouden met de helft van de vensteroppervlakte onder het grondniveau (art. 5).
  • De woning moet ten minste voorzien zijn van :
    1. een eigen, permanent toegankelijk tappunt voor drinkbaar water; indien het gebouw verscheidene woningen bevat waarvan één of meer gemeenschappelijke gedeelten gebruikt worden voor andere activiteiten dan wonen en slapen, volstaat de aanwezigheid van een gemeenschappelijk tappunt voor drinkbaar water in de gemeenschappelijke delen;
    2. een gootsteen met een reukafsnijder, aangesloten op een afvoersysteem dat functioneert;
    3. een eigen toilet, in of aansluitend bij het gebouw en bruikbaar gedurende het gehele jaar (art. 6).


Indien het gehuurde goed toch niet beantwoordt aan de minimumvereisten heeft u als huurder de keuze:

  • ofwel verkiest u in de woning te blijven, eventueel met huurprijsvermindering en moet de verhuurder de nodige werken uitvoeren;
  • ofwel kiest u voor een ontbinding van het contract eventueel met schadevergoeding.

Indien de rechter op uw verzoek beslist dat de nodige werken moeten worden uitgevoerd om de verhuurde woning in overeenstemming te brengen met de elementaire vereisten van bewoonbaarheid, kan hij in afwachting van de uitvoering van de werken, een vermindering van de huurprijs toestaan (art. 2, laatste lid Woninghuurwet).

 

Indien u meent dat uw huurwoning niet beantwoordt aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid, kan u niet enkel terugvallen op de Woninghuurwet, maar ook op de Vlaamse Wooncode, waarin dezelfde elementaire vereisten zijn opgenomen.

 

In eerste instantie dient u de verhuurder hiervan op de hoogte te brengen per aangetekend schrijven waarin u hem verzoekt de nodige werken uit te voeren. Als de verhuurder weigert op uw verzoek in te gaan, dan kan u advies vragen bij uw gemeente, dienst huisvesting. Naargelang het advies kan u een onderzoek woonkwaliteit aanvragen. Na de aanvraag komt een ambtenaar van de dienst huisvesting bij u langs voor een vooronderzoek. De kwaliteit van uw woning wordt beoordeeld met strafpunten, volgens een criterialijst opgesteld door het Vlaams Gewest (of Waals Gewest of Brussels Hoofdstedelijk Gewest). Indien uw woning meer dan achttien strafpunten krijgt, zijn de stadsdiensten verplicht om advies in te winnen bij het Vlaams Gewest (of Waals of Brussels Hoofdstedelijk Gewest). In het laatste geval zal een gewestelijk ambtenaar uw woning onderzoeken. Na dit onderzoek ontvangen u en de verhuurder de uitslag van het onderzoek en krijgt u kans om uw opmerkingen kenbaar te maken. Uiteindelijk neemt de burgemeester een beslissing. Hij kan de woning ongeschikt-, onbewoonbaar of overbewoond verklaren op basis van het deskundig verslag van de dienst huisvesting, advies van de gewestelijke ambtenaar en na het horen van de eigenaar en de huurder. De gehele procedure moet afgerond worden op drie maanden.

 

Een ongeschikte woning is een woning die niet beantwoordt aan de vereisten van stabiliteit, bouwfysica, veiligheid of minimaal comfort. Met de ongeschiktheidsverklaring wordt geen einde aan de bewoning gemaakt. De woning komt evenwel op een heffingsinventaris. Aan de verhuurder/eigenaar worden renovatie-, verbeterings- of aanpassingswerken opgelegd. Indien de verhuurder/eigenaar nalaat de werken uit te voeren, kan u een procedure opstarten voor de vrederechter.

 

Een woning zal onbewoonbaar zijn als ze gebreken vertoont die onmiskenbaar een veiligheids- of gezondheidsrisico inhouden. Indien de huurwoning onbewoonbaar wordt verklaard, dan wordt er een einde gesteld aan de bewoning. U dient dus de woning te verlaten. In bepaalde gevallen zal u recht hebben op de gewestelijke huursubsidie en een installatiepremie.